E’ noto che un bene vale in funzione di ciò che rende. Il rendimento di un capitale è dato dall’interesse (I); nel caso in cui si considera il capitale terreno, l’interesse è uguale al beneficio fondiario ( I = Bf ).

I = C * r *n

I = interesse

C = capitale che ha originato l’interesse

r = saggio o tasso di capitalizzazione

n = numero di anni

considerando n=1

C = I / r ; C = Bf / r

C è l’interesse capitalizzato e rappresenta il valore del bene economico (terra); è quindi il valore che voglio stimare.

L’espressione di sopra rappresenta il beneficio fondiario capitalizzato; noi capitalizziamo il beneficio fondiario perché è il compenso spettante a chi mette a disposizione il capitale terra.

Il perito quindi per poter stimare il capitale terra deve conoscere il valore del Bf. Questo lo può ottenere dall’equazione del tornaconto:

Plv = Q + Tr + Sv + I + Sa + St + Bf +- T; Plv = K + Bf +- T

Plv = produzione lorda vendibile

K = spese note desumibili dal bilancio economico

T = tornaconto o profitto. Non può essere determinato a priori perché presuppone il rischio dell’imprenditore)

Il criterio dell’ ordinarietà vuole che si consideri l’imprenditore ordinario cioè quell’imprenditore avente capacità né inferiori né superiori ai colleghi di una zona che applica l’ordinamento colturale più comune e diffuso, dando in pratica luogo ad un’azienda ordinaria ( T = 0 ).

L’equazione di sopra diventa quindi:

Bf = Plv – K

Una volta ottenuto il Bf lo divido per il saggio o tasso d’interesse r noto, e si ottiene il valore che cercato per la stima.

Il criterio dell’ordinarietà applicato alle valutazioni fondiarie ed immobiliari porta a trascurare non solo le capacità imprenditoriali (non si considera l’extraprofitto + o -, perché dipende dalla capacità dell’imprenditore di percepire un’innovazione), ma anche lo stato di avviamento dell’attività noto come goodwill (apprezzamento che l’impresa gode nel mercato).

I valori di mercato del fondo, o comunque altro bene economico, vanno in ogni caso considerati in condizioni di ordinarietà. Solo in un secondo tempo si eseguiranno le relative aggiunte e detrazioni che si ritenessero necessarie per adeguare il valore normale alle reali condizioni in cui si viene a trovare l’immobile nel momento della stima.

Se non si osserva il criterio dell’ordinarietà in una stima si effettuerà un giudizio che non vale nulla perché non è obiettivo. Ciò non si può notare subito ma, al momento della verifica, risulta evidente.

Vincenzo Muccio

Appunti del corso di Estimo