Non v’è dubbio che definire il significato e gli ambiti di studio di una disciplina così vasta e complessa com’è l’estimo non è cosa facile. Cercherò di fare del mio meglio anche allo scopo di introdurvi in una disciplina indispensabile soprattutto per chi, tra di voi, vuol intraprendere la libera professione.

L’esigenza di dare un valore a un bene economico è cosa risaputa già agli albori dell’economia.

All’epoca del baratto, ad esempio, bisognava intuitivamente sapere quanto poteva valere una merce nei confronti di un’altra merce. In altre parole, ogni valore era determinato in rapporto all’utilità e all’apprezzabilità di un bene rispetto a un altro bene. Ai tempi del baratto e in un determinato momento, quarantaquattro uova potevano benissimo equivalere al valore di una gallina, mentre, in un altro momento, il rapporto di scambio scendeva a ventotto uova / gallina (in situazioni di penuria e di maggior incidenza di mortalità dei volatili, era meglio “un uovo ora che una gallina domani” per cui molti erano disposti a smerciare il pollame per poche uova o per altri tipi di merce). Oggi siamo molto lontani dall’epoca del baratto, però il concetto rimane tuttora valido poiché l’estimo si "muove" fondamentalmente per comparazione ed ha come obiettivo l’attribuzione del più probabile valore di mercato, attuale e potenziale, di un determinato bene economico.

Approcci scientifici e di dottrina dell’estimo già s’intravedevano nell’ottocento e cioè quando l’ambito di studio era essenzialmente quello rurale e la figura professionale maggiormente interessata era più l’agronomo che l’ingegnere. A tal proposito basti citare quanto sosteneva nel 1881 il prof. Giuseppe Frojo che, nel definire l’estimo rurale, affermava “E’ dovuto alla moderna scienza di un gran passo verso la giustizia data dall’estimazione dei beni rurali. Oggi soltanto dirsi che l’ingegnere deputato a cotali operazioni non è più il semplice aritmetico che addiziona prodotti ottenuti, sottrae spese ed eleva a capitale come qualunque ragioniere il potrebbe, ma egli invece deve con tutti i lumi della scienza, con tutti i sussidi dell’arte indagare della terra la produttività latente, non usufruita da colui che la coltiva e denunziarla, calcolare le maggiori spese necessarie, il maggiore prodotto possibile, non tener conto insomma di quello che la terra da, ma di quello che dar potrebbe. E’ per raggiungere questa perfezione, che noti debbono essere all’ingegnere i principi scientifici delle varie operazioni agricole, l’utile applicazione di essi e il loro valor pratico.  Egli è vero che l’estimo rurale sottilmente guardato dovrebbe essere affidato ad agronomi più che ad ingegneri, e forse così un giorno sarà disposto, per ora non essendo a noi dato a mutar sistema cercheremo fra i limiti del possibile render facile la via trattando delle materie necessarie sol quando basti e con ordine acconcio.” Da allora l'agronomo non solo si è appropriato delle competenze in materia di estimo rurale ma anche dell’estimo in generale. Di fatto e nel secolo scorso fino ai giorni nostri, le figure professionali che più spiccano per competenze e studio della dottrina e della scienza dell’estimo sono riconducibili a quelle dell’agronomo (Serpieri, Tassinari, Medici, Merenghi, Michieli).

Così veniamo ad alcune definizioni dell’estimo:

1)      disciplina che “ha per oggetto fondamentale di studio i processi di valutazione dei beni economici, per i quali il mercato non offre il prezzo sotto forma esplicita.” (prof. E. Merenghi – Lezioni di estimo – 1925, Libreria Editrice Politecnica )

2)      Il suo significato deriva dal latino “aestimare” da cui trae la sua etimologia l’estimo che “insegna ad attribuire alle cose un determinato valore, espresso di regola, in unità di moneta” (D. Vigiani / G. Scrivere – Trattato di Estimo Rurale – 1937, Soc. An. Ed. Dante Aldighieri)

3)      “… ha lo scopo di formulare i metodi da seguire per stabilire l’equivalente in moneta di quei beni economici che, avendo dei spiccati caratteri individuali, mancano di precisi riferimenti economici, per cui si richiede il giudizio del perito” (prof. G. Medici – Lezioni di Estimo – 1945, Ed. Zanichelli)

4)      “E’una scienza tecnologica,ossia si serve di tutte le scienze conosciute, compresa quella sociologica e quella politica, al fine di arrivare alla pratica applicazione dell’attribuzione di valore onde facilitare agli uomini la scelta economica” ( dott. E. Buscema – Lezioni di Estimo – 1952, Libreria d’ISA)

5)      “Insegna i metodi per formulare un giudizio di stima” (prof. A. Borella – Elementi di Estimo – 1958, Ed. Hoepli)

6)      “Insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento” (prof. I. Michieli – Trattato di Estimo – 1969, Edagricole)

A rigor di logica, ritengo che nella sostanza tutte le suddette affermazioni siano valide ma che indubbiamente alcune di esse sono incomplete. Alla luce delle moderne conoscenze e applicabilità, direi che l’estimo è innanzitutto una dottrina, una filosofia della scienza e della tecnologia per cui bisogna chiarire il fatto del perché e di cosa misurare e valutare. Dopo aver ben chiaro il “perché” ovvero la motivazione e il “cosa” ovvero l’oggetto di stima, possiamo passare al come vogliamo pesare e misurare ovvero la metodologia di valutazione. Possiamo dire che l’estimo è una materia complessa che trova le proprie basi nella scienza economica (macro e micro economia, matematica finanziaria) e nelle scienze applicate (agronomia, topografia, zootecnica, costruzioni) e che ha come obiettivo l’attribuzione di un valore di mercato a un bene non attualmente oggetto di compravendita. In ultima analisi, il bene in oggetto di valutazione, non essendo compravenduto, assumerà un valore prossimo a quello di mercato, detto anche più probabile valore di mercato e sarà sempre un valore probabilistico. Sta quindi nell’esperienza e oculatezza del perito a ridurre il margine di errore che inevitabilmente commette nel giudizio di stima.

Patrizio Dal Cero