La valutazione del capitale terra è una tematica cardine dell’estimo rurale. Il mio intento è di indicare le variabili che influiscono nella valutazione del solo capitale terra nuda, trasferendo a un altro appuntamento tecnico la valutazione riguardante il capitale fondiario.

Definiamo il Capitale Terra come la terra nuda così come la troviamo al momento della valutazione con tutte le sue potenzialità: è perciò esclusa ogni aggiunta e/o miglioramento (fabbricati, colture arboree, ecc.). Definizione, questa, da non confondersi con quella del Capitale Fondiario quest’ultimo determinato dal Capitale Terra e da tutto ciò che in essa è investito (miglioramenti, ecc.).

In sintesi, abbiamo:

1) Capitale Terra = terra nuda

2) Capitale Fondiario = terra nuda + miglioramenti e/o aggiunte (fabbricati, impianti, piantagioni e di quanto altro è immobilizzato con la terra)

Nella determinazione del valore della terra nuda si considerano molteplici fattori quali quelli influenti direttamente sui costi e/o sul valore di produzione e conseguentemente anche sul valore del terreno:

a) Le caratteristiche chimico/fisiche e biologiche del terreno (produttività naturale del suolo):

a. spessore del franco di coltivazione

b. struttura e tessitura del terreno

c. assenza o meno di sostanze nocive o inquinanti

d. presenza di sostanza organica

e. ecc.

b) Il clima e l’areale pedoclimatico in cui si trova il terreno: quantità, intensità, periodo e frequenza degli eventi piovosi, temperature min e max, escursioni termiche, venti dominanti, velocità e frequenza dei venti, frequenza ed intensità della grandine, siccità, ecc.

c) La giacitura, la pendenza, l’esposizione, la viabilità, l’altitudine, la forma e l’estensione dell’appezzamento

d) Eventuali vincoli (es. contratti di locazione), servitù (passaggio, elettrodotto, metanodotto, ecc.) , ecc.

e) La comodità o meno rispetto ai mercati o ai centri di raccolta/vendita/trasformazione (industrie di trasformazione dei prodotti, mercati ortofrutticoli, centri di raccolta e di conservazione dei prodotti come ad es. gli essiccatoi dei cereali, ecc.)

f) Distanza dai nuclei abitativi, condizioni igieniche e salubrità della zona

g) Facilità o meno di reperire manodopera agricola anche stagionale

h) Contesto paesaggistico, classificazione urbanistica (valore potenziale del terreno)

i) Popolazione e condizioni politiche e sociali del contesto

j) Vicinanza di sorgenti d’acqua, sotterranee e/o superficiali, utilizzabili per l’irrigazione

Appunti di lezione di Economia agraria e Principi di estimo

Patrizio Dal Cero

Bibliografia consultata e di riferimento per la stesura dell’articolo:

1) Economia, contabilità e gestione dell’azienda agraria, P. Rebasti - T. Nardi, Ed. marietti scuola;

2) Elementi di economia agraria, O. Fabbris, Ed. Edagricole;

3) Trattato di estimo, I. Michieli, Ed. Edagricole;

4) Corso di economia ed estimo, S. Ammicabile, Ed. Hoepli;

5) Agronomia generale, L. Giardini, Ed. Patron editore;

6) Fondamenti di tecnologia agraria, G. Menegon – F. Pivotti – G. Xiccato, Ed. Liviana

7) Manuale dell’agronomo, G. Tassinari, Ed. Reda;

8) Fondamenti di estimo: teoria e pratica delle stime, D. franchi – G. C. Ragagnin – Ed. Editore Bulgarini Firenze;

9) Lezioni di estimo, G. Medici, Ed. Zanichelli;

10) Estimo vol. I e II, G. lo Bianco, Ed. Hopli;

11) Appunti di estimo rurale e ambientale, T. Tempesta, Ed. CLEUP;

12) Lezioni di estimo, E. Marenghi, Ed. Il Mulino;

13) Estimo agrario, civile, catastale, M. Vizzardi – L. Piatti, Ed. Calderini;

14) Estimo: teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, M. Grillenzoni – G. Grittani, Ed. Calderini;

15) Economia forestale ed estimo, C. Volpini, Ed. Edagricole;

16) Valutazione delle risorse ambientali. G. Bazzani – M. Grillenzoni – C. Malagodi – A. Ragazzoni, Edagricole;