Il compito del perito estimatore è quello di attribuire un valore monetario ad un determinato bene economico. La stima è sempre riferita a un bene in un definito tempo e non è così scontato, anzi non lo è per niente, che quel bene mantenga lo stesso valore monetario nel tempo. Il giudizio di stima può variare non solo nel tempo (mutamenti delle condizioni che l’hanno determinato), ma anche nel momento in cui è eseguita la stima e ciò in funzione dell’aspetto economico che il bene in esame viene ad assumere per rispondere a un preciso quesito estimativo.

Gli studiosi dell’estimo hanno individuato, per i beni in oggetto di stima, i seguenti aspetti economici:

1) più probabile valore di mercato

2) più probabile valore di costo

3) il più probabile valore di trasformazione

4) più probabile valore complementare

5) più probabile valore di surrogazione

6) più probabile valore di capitalizzazione

Il valore di mercato è quello principale e fondamentale rispetto agli altri cinque aspetti economici segnalati. Il più probabile valore di mercato non è altro che il prezzo derivato da un confronto con i prezzi realmente pagati nel recente passato per i beni simili (come ad esempio nel caso di una recente compravendita o eredità di beni analoghi). Tale valore si basa quindi su dati storici cioè realmente avvenuti o desunti da un valore medio di mercato.

Il valore di costo o valore di riproduzione (ricostruzione) o di produzione (costruzione) è dato dalle spese che l’imprenditore deve sostenere per produrre o riprodurre quel bene da stimare. Il valore di costo risulta dalla formula:

Ktp = Q + Sv + Imp + Sa + St + I + Bf

Q = quote per manutenzione, reintegrazione e assicurazione

Sv = spese varie, matterie prime, energie

Imp = tributi da pagare allo stato, al comune o alla regione

Sa = compenso per il lavoro manuale

St = stipendi per il lavoro intellettuale

I = remunerazione (interesse) del capitale scorte vive e morte, anticipazione per acquisto di beni necessari al ciclo produttivo (fertilizzanti, antiparassitari, ecc.): rappresenta il compenso al capitalista

Bf = beneficio fondiario :compenso che va al proprietario che ha messo ha disposizione beni immobili come terreni, fabbricati, impianti fissi, ecc.

Il valore di trasformazione si applica a un bene che è stato modificato per fargli acquistare un valore aggiunto. Il valore di trasformazione non è altro che la differenza tra il valore del capitale trasformato (es. del vino) e le spese (costi) sostenuti per il processo di trasformazione del bene grezzo (es. costi sostenuti nel processo di trasformazione dell’uva in vino).

Il valore complementare di un bene è legato ad altri beni che hanno reciproca utilità, cioè sono complementari. Il valore complementare può proporzionalmente aumentare o diminuire il valore del capitale in oggetto di stima in quanto ad esempio:

1) lo aumenta quando, ad esempio, è costruito un nuovo accesso o un giardino pubblico vicino alla casa in oggetto di stima;

2) lo diminuisce in quanto, ad esempio nel caso di esproprio, il capitale residuo assume un valore proporzionalmente inferiore a quello originario (intero)

Il valore di surrogazione (sostituibile) esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo cioè che hanno la stessa utilità. In questo caso si deve presupporre che il bene da stimare sia surrogabile da altri beni aventi la stessa utilità (es. la surrogazione tra diverse tipologie di fertilizzanti azotati).

Il valore di capitalizzazione è dato dall’attuazione della resa attuale del capitale oggetto di stima.

Da un punto di vista matematico, il valore di capitalizzazione non è altro che:

Vc = Redditi annui/saggio di interesse

Quindi, per i redditi infiniti sarà:

Vc = Bf/rc

Mentre, per i redditi limitati nel tempo, la capitalizzazione è la seguente:

Vc = Bf x [(q^n – 1)/(r x q^n)]

Appunti di lezione di economia agraria e principi di estimo

Patrizio Dal Cero

Bibliografia consultata e di riferimento per la stesura dell’articolo:

1) Economia, contabilità e gestione dell’azienda agraria, P. Rebasti - T. Nardi, Ed. marietti scuola;

2) Elementi di economia agraria, O. Fabbris, Ed. Edagricole;

3) Trattato di estimo, I. Michieli, Ed. Edagricole;

4) Corso di economia ed estimo, S. Ammicabile, Ed. Hoepli;

5) Manuale dell’agronomo, G. Tassinari, Ed. Reda