“L’imprenditore agricolo …….. (Omissis) in qualità di proprietario con qualifica IAP (Imprenditore Agricolo Professionale) del fondo rustico catastalmente individuato …… (Omissis) incarica un Tecnico Agrario al fine di determinare il valore potenziale e la fattibilità di integrare il reddito con l’attività agrituristica.

Il capitale fondiario è costituito da terreni e fabbricati e attualmente ha un indirizzo strettamente frutticolo. Le opere di miglioramento consisteranno nella conversione di un fabbricato (ex stalla) in edificio per l’ospitalità (B & B) e la ristorazione tipica contadina del posto e nella costruzione di un’aia per l’allevamento degli animali domestici (suini, caprini, pollame, conigli, cavalli), il tutto ben descritto dall’allegato A ….(Omissis).”

DATI ECONOMICI DELLE OPERE DI MIGLIORAMENTO

Premesso che il Bf attuale è di 10.800 €, il miglioramento fondiario comporterà i seguenti costi e benefici:

1)      Spese:

1. Da subito, 22.500 € per progettazione e materiali
2. Ogni anno, a partire dalla fine del secondo anno e per tutta la durata del miglioramento, 15.500 € per opere e materiali
3. Alla termine del quarto ed ultimo anno, 165.500 € a saldo dei lavori (materiali, opere, spese per collaudo, onorari)

2)      Durante l’esecuzione del miglioramento i Bf (detti Bf transitori) saranno i seguenti:

1. Bf1 = 10.000 €
2. Bf2 = 9.000 €
3. Bf3 = 8.500 €
4. Bf4 = 8.000 €

Il Bfp viene identificato in 27.000 €.

DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE E QUELLO D’INTERESSE

a) Ricerca del saggio di capitalizzazione.

Il saggio fondiario medio annuo in zona relativo a fondi a ordinamento produttivo simile a quello in oggetto e supposto in condizioni ordinarie, scaturito dal rapporto Σ Bf : Σ V0, è dell’ 1,05%. Pertanto, non avendo il fondo in esame comodi o scomodi particolari, si ritiene che tale saggio sia idoneo alla risoluzione del quesito proposto.

b) Determinazione del saggio di interesse.

Trattandosi di un miglioramento eseguito da un IAP si utilizzerà un saggio bancario agevolato (aiuti UE) che è fissato in misura del 5% fisso.

DETERMINAZIONE DEL VALORE POTENZIALE

La determinazione del valore potenziale (Vp) avviene mediante la capitalizzazione del prezzo d’uso del capitale fondiario (Bfp/r) reso ordinario già a partire dal 1° anno. Ovviamente, il passare da un Bfa ad un Bfp dobbiamo sostenere delle spese (dirette e indirette o mancati redditi) che dovranno essere attualizzate (portate all’anno zero). In ultima analisi, il Vp si ricava dalla formula seguente:

Vpa = (Bfp/r) - Kdir – K ind

dove:

Bfp = beneficio fondiario post/miglioramento; r = saggio di capitalizzazione; Kdir = costi diretti;

Kind = costi indiretti o mancati redditi

K0_dir (riferiti all’anno zero) = 22.500 + 15.500 x [(1.05^3 – 1)/(0.05 x 1.05^4)] + 165.500/1.05^4 = 22.500 + 40.200,33 + 136.157,26 = 198.857,59 €

K0_ind (riferiti all’anno zero) = 800/1.05 + 1.800/1.05^2 + 2.300/1.05^3 + 2.800/1.05^4 = 761,90 +1.632,65 + 1.986,83 + 2.193,87 = 6.575,25 €

Kt0 = 198.857,59 + 6.575,25 = 205.432,84 €

Quindi il valore potenziale attuale del capitale fondiario preso in esame equivale a:

Vpa = (Bfp/r) – Kdir0 – Kind0 =  27.000/0,0105 – 205.432,84 = 2.571.428,57 – 205.432,84 = 2.365.995,73 €

Vpa = 2.365.995,73 €

DETERMINAGIONE DEL GIUDIZIO DI CONVENIENZA IN BASE AL REDDITO

Calcolo del dei costi totali riferiti al quarto anno:

Il costo totale del miglioramento è uguale ai costi diretti più i costi indiretti o mancati redditi meno l’incremento dei redditi transitori. In altri termini abbiamo:

Kt4 = Kt0 x 1.05^4 = 249.704,90 €

Condizioni per la convenienza del miglioramento in base al reddito:

Bfp – Bfa ≥ Ktn x r

Bfp – Bfa ≥ Kt4 x 0,03

27.000 – 10.800 ≥ 249.704.90 x 0,05

16.200 ≥ 12.485,25

Risposta al quesito: dal punto di vista del reddito, il miglioramento è conveniente in quanto l’incremento del prezzo d’uso del capitale fondiario (incremento di Bf) è maggiore rispetto all’interesse sui costi di esecuzione del medesimo miglioramento.

CONCLUSIONE

Il valore potenziale del capitale fondiario preso in esame è di 2.365.995,73 € e il miglioramento proposto dall’Imprenditore Agricolo Professionale è conveniente (dal punto di vista del reddito).

Appunti di lezione di economia agraria e principi di estimo

Patrizio Dal Cero