Una problematica particolare riguarda la determinazione della convenienza o meno di un miglioramento fondiario eseguito dall’affittuario che dovrà essere espresso in termini di reddito.

Quindi, la fattibilità all’esecuzione dell’opera di un miglioramento fondiario da parte dell’affittuario deve essere espressa:

• In base al reddito netto (RN) dell’affittuario
• Tenendo conto della durata del contratto di affitto (m = durata residua della locazione dal momento della fine dell’esecuzione delle opere fino alla scadenza del contratto di affitto) e quindi del tempo in cui godrà dei benefici del miglioramento
• Tenendo conto dell’indennizzo (Ind) che l’affittuario riceve alla scadenza del contatto di affitto corrispondente alla differenza di valore post-ante del fondo (Ind = Valore del fondo al momento della riconsegna – Valore del fondo al momento della consegna)

In formula, la convenienza si esprime (valori riferiti all’anno n):

(RNp – Rna) [(q^m -1) : (r x q^m)] >= Kn – (Ind : q^m)

Dove:

RNp e RNa redditi netti dell’affittuario, rispettivamente post e ante, riferiti alla fine dell’anno n (fine della durata di esecuzione dell’opera)

“m” = durata residua del contratto di affitto calcolata dal momento dell’efficacia del miglioramento (ad opere concluse) alla scadenza del contratto o durata della miglioria qualora questa sia inferiore alla durata della locazione

“n” = durata di esecuzione del miglioramento (momento in cui le opere di miglioramento sono terminate)

Se i valori si riferiscono all’anno zero (0),  la formula diventerà:

(RNp – Rna) {[(q^m -1) : (r x q^m)] : q^n} >= (Kn: q^n) – [(Ind : q^m) : q^n]

Quindi, la formula sarà la seguente (valori riferiti all’anno zero):

(RNp – Rna) [(q^m -1) : (r x q^m+n)] >= K0 – (Ind : q^m+n)

Esposizione del quesito:

Determinare la convenienza economica di un miglioramento fondiario eseguito dall’affittuario conoscendo i seguenti dati:

1)      Il capitale fondiario in oggetto produce un RNa pari a 19.500 €

2)      Il RNp diventerà pari a 23.600 €

3)      Dal computo estimativo sono state individuate le seguenti spese di miglioramento:

1. Da subito, 9.800 € per progettazione e materiali
2. Alla metà del secondo anno, 4.300 € come acconto per materiali, opere e onorari
3. Una spesa media annua mediamente anticipata dal primo anno al quarto ed ultimo anno, 6.200 € (materiali, opere, spese per collaudo, onorari)

4)      Durante l’esecuzione del miglioramento i RN (detti RN transitori) saranno i seguenti:

1. RN 1 = 14.500 €
2. RN2 = 10.500 €
3. RN 3 =5.500 €
4. RN 4 =2.500 €

5)      Si consideri un saggio di interesse pari al 6%

6)      Il contratto di affitto, di durata ventennale (m + n = 20 aa), scadrà tra 16 anni (m = 16 aa)

7)      L’indennizzo è stato determinato come differenza tra il valore del fondo al momento della riconsegna e il valore del medesimo fondo al momento della riconsegna senza le opere di miglioramento (valore nelle condizioni di consegna al momento della scadenza del contratto o anche detto momento della riconsegna). Tale indennizzo (Ind) è pari a 68.000 €.

Risoluzione

(23.600 – 198.500) x [(1,06^16 – 1) : (0,06 x 1,06^16)] >= K4 – (68.000 : 1,06^16)

41.434,17 >= K4 – 26.767,95

K4 = 9.800 x 1,06^4 + 4.300 x 1,03 x 1,06^2 + 6.200 x 1,03 x [(1,06^4 – 1) : 0,06] + (19.500 – 14.500) x 1,06^3 + (19.500 – 10.500) x 1,06^2 + (19.500 – 5.500) x 1,06 + (19.500 – 2.500) = 12.372,27 + 4.976,42 + 27.936,30 + 5.955,08 + 10.112,40 + 14.840 + 17.000 = 93.192,47

K4 = 93.192,47

41.434,17 >= 93.192,47 – 26.767,95

41.434,17 < 66.424,52

Il miglioramento eseguito dall’affittuario non è conveniente.

CONCLUSIONE

Dai dati su esposti si evince che il miglioramento eseguito dall’affittuario non è conveniente in quanto gli incrementi annui dei redditi dell’affittuario, per il tempo residuo di validità del contratto di locazione, non è maggiore (o al limite, non è uguale) dei costi totali riferiti alla fine dell’esecuzione delle opere di miglioramento al netto dell’attualizzazione dell’indennizzo. Quindi, in formula, la disequazione:

(RNp – Rna) [(q^m -1) : (r x q^m)] >= Kn – (Ind : q^m)

non è rispettata in quanto risulta:

(RNp – Rna) [(q^m -1) : (r x q^m)] < Kn – (Ind : q^m)

Decretando un giudizio negativo del miglioramento

I IS Agraria “Stefani – Bentegodi”

Patrizio Dal Cero

Bibliografia consultata e di riferimento per la stesura dell’articolo:

1) Economia, contabilità e gestione dell’azienda agraria, P. Rebasti - T. Nardi, Ed. marietti scuola;

2) Elementi di economia agraria, O. Fabbris, Ed. Edagricole;

3) Trattato di estimo, I. Michieli, Ed. Edagricole;

4) Corso di economia ed estimo, S. Ammicabile, Ed. Hoepli;

5) Arboricoltura, E. Baldini, Ed. CLUEB;

6) Agronomia generale, L. Giardini, Ed. Patron editore;

7) Fondamenti di tecnologia agraria, G. Menegon – F. Pivotti – G. Xiccato, Ed. Liviana

8) Manuale dell’agronomo, G. Tassinari, Ed. Reda